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夫妻一方反對(duì)賣(mài)房，購(gòu)房合同還能成立嗎？ 海南儋州新房，在儋州購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)之前應(yīng)當(dāng)對(duì)樓盤(pán)多進(jìn)行了解，包括周邊盤(pán)的儋州房?jī)r(jià)以及該小區(qū)儋州房?jī)r(jià)走勢(shì)。。

由于當(dāng)前儋州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)比較大，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后又毀約的情形屢見(jiàn)不鮮，毀約理由也是千奇百怪。那么，夫妻一方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，另一方以未經(jīng)其本人同意為由拒絕履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，儋州市買(mǎi)房人可否要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并請(qǐng)求強(qiáng)制過(guò)戶呢？

案例：

梁某夫婦看中一套商品房，在與房東萬(wàn)某就房屋價(jià)格、支付條件、交付義務(wù)等關(guān)鍵條款談好之后，通過(guò)某中介機(jī)構(gòu)與萬(wàn)某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，房屋總價(jià)款189萬(wàn)元。

其中合同約定“1、出賣(mài)人保證該房屋權(quán)屬清楚，保證對(duì)該房屋具有所有權(quán)，同時(shí)保證該房屋共有權(quán)人（含近親屬）無(wú)異議，如果發(fā)生該房屋所有權(quán)人有異議的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，全部責(zé)任均由出賣(mài)人承擔(dān)，給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人負(fù)責(zé)全部賠償。2、任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價(jià)格20%作為違約金，實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償”。

合同簽訂當(dāng)天，梁某夫婦按約向萬(wàn)某支付了10萬(wàn)元定金。然而，過(guò)了兩個(gè)月，梁某夫婦要求萬(wàn)某接受首付款80萬(wàn)元及配合辦理海南房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)，萬(wàn)某卻反悔了，稱其妻子不同意出售房屋，拒絕繼續(xù)履行合同。梁某夫婦只得將萬(wàn)某告上法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，萬(wàn)某支付違約金37.8萬(wàn)元并返還定金。

房屋未經(jīng)夫妻另一方簽字或確認(rèn)情形下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該如何處理呢？

1、夫妻一方簽字情形下房屋買(mǎi)賣(mài)效力問(wèn)題？

經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的“儋州二手房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別對(duì)待：

情形一，合同僅有夫或妻一方簽署，另外一方未簽署合同。在產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻兩人的情形下，此時(shí)出售方當(dāng)事人應(yīng)為兩人，而其中的一人未簽字同意出售房屋，基于物權(quán)的公示原則及部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)人明確登記為兩人的情形下，即便買(mǎi)受人以合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)買(mǎi)受人亦不能認(rèn)為系善意購(gòu)買(mǎi)人，而所簽署的合同由于另外一方權(quán)利人事后拒絕簽字同意的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

情形二，合同僅有夫或妻一方簽署，并代理另一方簽署合同。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，在房屋買(mǎi)賣(mài)中，夫妻一方代另外一方簽字的情形非常多，實(shí)踐中也常常遇到未簽字的一方拒絕承認(rèn)授權(quán)夫或妻對(duì)外出售房屋，要求確認(rèn)合同無(wú)效。針對(duì)這種情形，買(mǎi)賣(mài)合同到底是有效還是無(wú)效，關(guān)鍵看是否構(gòu)成表見(jiàn)代理，即買(mǎi)受人是否有足夠的理由相信夫或妻的一方有代理權(quán)。若構(gòu)成表見(jiàn)代理，則合同合法有效，若不構(gòu)成表見(jiàn)代理，則合同無(wú)效。

由于房屋買(mǎi)賣(mài)屬于夫妻間的重大財(cái)產(chǎn)處置，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，不能僅因夫妻間的特殊身份就認(rèn)定作出出售行為的一方具有代理權(quán)，還應(yīng)從看房的過(guò)程、簽署合同的過(guò)程及細(xì)節(jié)來(lái)綜合判斷買(mǎi)受人的主觀善意且無(wú)過(guò)失。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行情形下，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？

法律規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

本案中，萬(wàn)某作為房屋權(quán)利人締約后，以房屋共有人不同意售房為由拒絕履行合同義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方明確約定違約金按照房屋成交價(jià)格的20%確定，結(jié)合萬(wàn)某的違約情況、市場(chǎng)存量房交易價(jià)格上行的市場(chǎng)行情、違約金的懲罰功能、市場(chǎng)行情波動(dòng)情況下違約金責(zé)任對(duì)市場(chǎng)交易主體誠(chéng)信交易的規(guī)范指引功能等因素綜合考量，梁某夫婦要求萬(wàn)某支付違約金37.8萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。

海南儋州房子。。。海南儋州買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：整個(gè)海南島四面環(huán)海，氣候潮濕，這也是很多外地購(gòu)房者擔(dān)心的地方，儋州位于海南西岸，即便是海邊氣候也是干燥不潮濕，適合居住。另外，受中部五指山阻擋，儋州受臺(tái)風(fēng)影響很小。2014年7月，海南遭受了四十年不遇的“威馬遜”特大臺(tái)風(fēng)災(zāi)害，海南的東線、中部大部分城市受損嚴(yán)重，儋州是整個(gè)海南受災(zāi)醉小的地區(qū)。

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