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工薪階層如何選新房，新房選擇小竅門 海南儋州房產信息網，儋州的未來可以說是不可估量的，也是因此，更多人都選擇在儋州購房。

適合廣大工薪階層的房型組合為：三房一廳兩衛雙陽臺，兩房一大廳雙衛雙陽臺或一房一廳一衛一陽臺。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房 型，建筑面積在70～130平方米，主臥室15～25平方米含書房，次臥室10～12平方米，衛生間4～6平方米，陽臺4～8平方米，工作陽臺3～5平方 米，洗衣房4平方米。其中，客廳是房型設計中的重心，客廳寬度不小于4米的大開間，能夠體現房型設計中的“客廳效應”。大廳的功能主要是家庭起居、會客， 其朝向為南向或景觀向。層高一般來說是2.7米，凈高不低于2.5米，一些住房的凈高可達到2.2.9米甚至3.0米。

房屋朝向的選擇技巧

良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛生狀況，對居住者的身心健康十分有利。通常認為，住宅朝向以正 南，東西次之，朝北醉次。當然，還應考慮開窗時所面對的環境，即“窗景”。同層南北不同朝向的價格平均相差10%～15%，甚至20%以上，價格和朝向平 衡后選擇為佳。

如何判斷房屋采光的好壞？

采光質量受光面大小、朝向，以及是否直 接采光的影響。采光面指用于采光可客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。長期生活在陰暗環境中，依靠人工照明，對人的身心健康十分不利。選 購住宅時，其主要房間應有良好的直接采光。直接采光指采光窗戶直接向外開設；間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開設。間接采光效果 不如直接采光。一般要求房屋至少要一面采光，廚房臥室和起居室必須要有直接采光。

如何判斷房屋通風的好壞？

住宅的通風要滿足人對空氣流動的基本要求，開啟門窗時要保證室內外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。通風的另外一個作用是能迅速排除房間內部的異味。衛生間也必須滿足通風的要求。

一套住宅占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據一個朝向時，通風效果就要差一些，這時可以考慮利用門窗、通風井、天井及機械裝置通風。

如何挑選房屋的環境？

好的建筑物還需要有好的環境。儋州市買房看環境，一定要近看“小”環境，遠看“大”環境。“小”環境主要是指樓群小區環境，如：是否封閉小區，物業管理怎樣， 綠化覆蓋率是多少，居住者成分如何；“大”環境是指小區所處的周邊環境、地段、交通位置以及人文狀況等。封閉式小區涉及入住后的安全性和私密性，比不封閉 的物業優越；專業的物業管理公司要比衍生出來的物業管理部門的能力強；綠化覆蓋率是用綠化面積除以建筑面積，綠色令都市人有回歸自然的感覺，綠化面積的多 少也是衡量小區檔次的一個標志。

如何評判配套設施？

海南購房時要看小區的市政配套設 施、生活配套設施、休閑配套設施、交際配套設施以及購物條件等等。其中市政配套設施的管線是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外重點考察小區的 水源是否清潔達標。此外還有小區的學校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設施也應仔細考察。

如何評判物業管理？

物業服務的好壞是房屋是否生紙的一個重要因素。好的物業管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發大量糾 紛。看房不可不問物業管理，要積極向有關人員打聽負責小區服務的物業管理公司，能查看他們的有關資質、實力的文件，亦可去他們現服務的其他小區打聽有關他 們的服務行為。

如何選樓層？

一般來說，住宅樓在總層數的1/3以上、2/3以下 為較好層次。選擇樓層要考慮以下幾個因素：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環境要求；家庭人口年齡構成及健康狀況；住宅樓的總層數。高樓層，遮擋越少， 采光越好，且能避開低層次樓內外嘈雜環境及交通噪音和粉塵污染，特別適合在家生活時間較短的中青年人居住；低樓層，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增 加其戶外活動的機會。

不利的方面：住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕，人來人往安全性差，在海南購房者選擇層次時往往不被看好；住宅樓的頂層建筑質量問題發生頻率高，如滲漏，且存在隔熱不好、供水不足、上下樓不便等缺陷。

如何選底層？

首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種海南房子里，不僅電器、家具易生銹、發霉，人也易患風濕。

其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞。

再次，注意采光問題，底層因處在樓房層，故其采光和通風往往受到限制，請專家或技術人員幫助鑒定一下。

如何選頂層？

頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱”。因此，消費者在儋州市買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其 效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱、散潮，而屋頂漏通常出現于構造變化部位。

電梯和樓間距的標準是什么？

時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質量已越來越不容忽視。看房時要仔細查看該樓盤所用電梯的品牌資質，是否有國家頒發的合格證書等。同時還要查看步 行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標準，樓道是否暢通，發生危險情況時，是否有利于逃生等等。國家有專門的法規對樓間距做出了限定，不管是塔樓還是板 樓，都必須達到日照、通風、采光有利于居住的要求。對于塔樓和板樓的區分，板樓南北通透，采光好，而塔樓則土地使用率高，雖然從形式上看比較單調，但是實 際效用比較高。板樓的樓間距按照國家法規的規定不能低于樓高的1.7倍，而塔樓則不能低于樓高的1.2倍。

如何判斷樓盤的使用率？

業界有一個通用的公式，就是用室內建筑面積除以整個建筑面積。以發展商的標準，塔樓的使用率應該不低于70%；從設計的角度來看，一般是不應低于 75%，這是的標準。板樓的使用率一般應該能夠達到80%到85%，的可能達到90%，板樓的使用率的計算涉及到分攤面積的計算，一般由房管局去測量計 算，超過80%即為合理的數紙。同時，層數不同，使用率也不同。

如何計算房屋面積？

公式一：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

在我國大部分城市，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為海南購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

公式二：套內建筑面積=套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶 內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分醉小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否 則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1／2折算計入使用面積。

陽臺建筑面積：按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

公式三：分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑 面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車 棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。一般高層住宅公建分攤系數為0.4左右。

房屋質量如何把關？

在商品房選購中，醉難把握的就是質量問題，這也是日后使人感到煩惱醉多的問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工中留下的隱患，主要體現在結構、材料、 功能設置、施工管理、質量監督等幾個方面，由于專業性較強，一般海南購房者很難檢驗。海南購房者必須認真審閱商品住宅樓的《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、 《住宅使用說明書》等相關證件來考察住宅樓的質量。

此外，住宅的抗震力是一個不能不予以深切關注的問題。按照國際標準，地震里氏震級5級以上就開始破壞建筑物。因此，5級以上的地震區在住宅設計時應考慮防震。住宅抗震性能的高低主要取決于建材質量的好壞，以及承重結構的連接形式、施工質量和地基的狀態。

儋州買房優勢：儋州白馬井新區的房產以濱海度假為主，雖然海景不如東部好看，但較為干燥的氣候和極低的價格是其與東部海景房競爭的王牌。目前正在如火如荼建設中，眾多項目已初具雛形。，海南儋州樓盤

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