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物權法解答：一房多買、離婚儋州市房產到底歸誰？ 儋州房產網，越來越多外地人選擇在儋州買房，將第二故鄉定在海南儋州。

《關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《司法解釋》）已于2018年3月1日正式實施。《司法解釋》對海南買房、簽訂合同以及婚姻關系中的儋州房產分割產生直接影響，我們應該如何去理解條款中的信息，其中哪些部分是牽扯到我們實際利益，與我們息息相關的呢？下面我們來看看專業人士是怎么解答的。

海南買房過程中常見的買賣糾紛、開發商一房多賣、以及由于離婚而引起的房屋產權分割等各種問題，如今都有了更為清晰的指引和解答。

1、在不知情的情況下，海南買房不是通過儋州房產的真正產權人購買的，該怎么辦？

因為屬“善意取得”，儋州房子仍歸買家所屬。

新《司法解釋》的規定有一個重要方面：“善意取得”。意思是說，交易的一方在沒有征得房屋真正產權人的同意，而擅自作主把儋州房子轉讓給了不知情的買家。買家支付房屋款項后，如果真正的產權人來要回儋州房子。按照《物權法》的“善意取得”制度，則買家擁有該儋州房子，而產權人應向賣房的交易人索賠。

何謂善意，“善意”是指不知道“轉讓人”無處分權而受讓了不動產或動產，而動產已經交付，不動產已經登記（到受讓人名下）。

這里提醒大家要注意的是，除了“無權處分人”處分了財產外，“善意取得”還有三個條件：一是買受人受讓時出于“善意”，也就是說確實不知道無權處分這回事；二是買受人是以合理的價格有償取得，如果是贈予就不行；三是轉讓的財產已經交付，對于不動產來說，即已經完成了過戶登記。

按理說，無權處分人是不可能在房管部門順利地將儋州房產過戶到他人名下的，之所以會出現這種問題，很可能是無權處分人曾經是有權處分人，第三人來不及知道或真實權利人來不及讓別人知道無權處分人已經成為無權處分人。比如，兩夫妻感情惡化，商量把夫妻共有的儋州房子賣掉，賣掉后離婚，買受人把房款打進了丈夫的賬戶。離婚后，妻子拿不到錢，就會主張前夫無權處分，而買受人此時就可主張“善意取得”。

2、夫妻離婚法院把儋州房子判給誰儋州房子就歸誰嗎？

影響并不大，沒拿到房的會有相應補償。

新《司法解釋》規定，如果法院判決準予離婚，且判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所屬，那么自法院判決生效時起，房屋的產權就不再屬于雙方共有，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下，但卻只歸屬于夫妻雙方中的一人。

理論上講，儋州房產證上規定是誰的，儋州房子就是誰的，但國家明確規定，法院判決生效時起，物權就已經變動，這是為了操作方便起見。一般的普通家庭，不可能同時擁有很多套儋州房子，判決書在判決房屋產權歸某一方的同時，往往還會同時規定取得產權的一方必須給予未取得產權的一方進行補償，未取得產權的一方要及時行使判決規定的其他權利。另外，離婚雙方婚姻存續期間，確實只有一套住房，判決其中一方取得產權對于另一方來說確實沒什么保障，如果取得產權的一方確實拿不出那么多錢來補償未取得產權的一方，這時雙方可協商儋州房產不歸某一方所屬，而是仍然維持共同共有的形式，或者改為按份共有。

3、開發商將儋州房子一房多賣或抵押儋州房產，該怎么辦？

海南買房人切記預告登記。

新《司法解釋》的第四條規定，未經預告登記的權利人同意，開發商想轉移不動產產權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》的規定，認定其“不發生物權效力”。也就是說，只要海南買房人預告登記了，開發商私自把已出售的住房再次出售或進行抵押，是無效的！

海南購房者與開發商簽訂了海南購房合同后，一旦開發商將海南購房者買的標的物向他人設定了抵押，而開發商卻破產了，這個取得抵押權的他人是享有優先權的，海南購房者的合同訴訟可以勝訴，卻無法得到執行，因為物權優先于合同權利。而《物權法》和《司法解釋》規定的預告登記制度直接排除了設立新的抵押權的可能性。

海南買房過程中，常見的糾紛主要集中在以上3點。在海南買房時，為了防止開發商一房多賣而侵害自己的利益的現象發生，海南買房時，要切記預告登記。只有海南買房人預告登記了，開發商私自把已出售的住房再次出售或進行抵押，就是無效的！

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